Счетоводни и данъчни указания

ОТНОСНО: Данъчно облагане на доходи от продажба на недвижими имоти и регистрация по ЗДДС, в сила от 01.01.2007 г.

В отговор на Ваше писмено запитване, постъпило в Дирекция „Обжалване и управление на изпълнението" гр. …………………… и препратено по компетентност в Дирекция „Данъчно-осигурителна методология" на Националната агенция за приходите (вх. № 24-32-318/29.10.2007 г.), Ви уведомявам следното:
Според запитването физическото лице е собственик на парцел, находящ се в……………………. . През 2005г. върху парцела е започнало изграждане на жилишно-търговска сграда. Разрешителното за строеж и цялата необходима документация е издадена на физическото лице……………………. . След проучване на оферти на строителни фирми за изпълнение на строежа, лицето решава да започне строителството лично в качеството си на едноличен търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ). Фактурите за необходимите материали, заплатите и социалните осигуровки, работно облекло и всички необходими разходи са документирани на името на едноличния търговец. Средствата за построяването на сградата представляват лични средства на г-н ………….. и авансови вноски от бъдещи собственици на обекти в сградата. След завършване на строежа разрешителното за ползване и документите за собственост на сградата са издадени на името на физическото лице -…………………… . От началото на м.октомври 2007г. същият е продал част от имотите и възнамерява да продаде и други такива.
Във връзка с горните обстоятелства са поставени следните въпроси:
1. При условие, че продажбите на имоти се извършват от физическото лице без участието на едноличната му фирма, след достигане на облагаемия оборот за регистрация по ЗДДС налице ли е задължение за регистрация на физическото лице или е налице такава за едноличния търговец?

2. Ако физическото лице извърши впоследствие продажби на лично имущество
ще бъде ли задължено да начислява за тях ДДС (на личния си автомобил например, или
на някой от останалите му имоти) и от чие име - от името на физическото лице или от
името на едноличния търговец?
3. След продажбата на част от имотите в сградата ще останат като собственост
на физическото лице магазин, два офиса и два апартамента в същата сграда. Трябва ли
същото да ги опише като финансова печалба в данъчната си декларация или това ще
стане след евентуалната им продажба? Какъв данък дължи за така придобитите имоти,
освен данък сгради в общината?
4. Има ли някаква възможност да бъдат признати разходи за строителство, за
които лицето не притежава документи, но са очевидни: замазки, поставяне на плочки,
дограма, топло и хидроизолации и т.н?
При така изложената фактическа обстановка съобразявайки относимата нормативна уредба на основание чл. 10, ал. 1, т. 10 от Закона за националната агенция за приходите изразявам следното становище:
1. По ЗДДФЛ
По смисъла на чл.1, ал.1, т. 14 от ТЗ търговец е всяко физическо или юридическо лице, което по занятие извършва покупка, строеж или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба. В случая физическото лице е започнало изграждането на сграда с цел получаване на доход (печалба) чрез последваща продажба на обектите в нея. Несъмнено тази дейност попада в обхвата на чл.1, ал.1, т. 14 от ТЗ и извършването й придава на субекта качеството търговец.
Видно от запитването физическото лице е регистрирано като едноличен търговец по реда на ТЗ. На основание чл.26, ал.1 от ЗДДФЛ облагаемият доход от стопанска дейност като едноличен търговец е формираната по реда на Закона за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО) данъчна печалба. С оглед правната същност на едноличния търговец като субект на търговското, гражданското и данъчното право не съществува отделна и независима правосубектност между него и физическото лице, което го е регистрирало по реда на Търговския закон. Едноличният търговец не представлява отделен и независим данъчен субект, различен от физическото лице. Предвид на това данъчно задължено лице за целите на ЗДДФЛ в случаите, когато физическо лице осъществява дейност като търговец е физическото лице и то е правният субект, носител на данъчно задължение по ЗДДФЛ. В тази връзка при определяне на облагаемия доход от дейността по строителството и продажбата на жилищно-тьрговската сграда лицето следва да приложи реда на чл.26, ал. 1 от ЗДДФЛ. Годишната данъчна основа в този случай се определя по реда на чл.28 от ЗДДФЛ, а размерът на данъка е съгласно таблицата към чл.48 от същия закон.
По отношение на имотите, които ще останат в собственост на физическото лице следва да се има предвид разпоредбата чл.26, т.1 от ЗКПО, съгласно която не се признават за данъчни цели счетоводни разходи, които не са свързани с дейността. В случай, че тези имоти не се използват във връзка с дейността на едноличния търговец, а удовлетворяват лични потребности на физическото лице, то отчетените разходи представляват данъчна постоянна разлика и с тях следва да се извърши увеличение на финансовия резултат по реда на чл.26, т. 1 от ЗКПО. Ако впоследствие тези имоти бъдат продадени облагаемият доход от продажбата им следва да бъде формиран по реда на чл.26, ал.1 от ЗДДФЛ.
Един от основните счетоводни принципи, залегнал и в данъчното законодателство е принципа на документалната обоснованост. Съгласно чл.10, ал.1 от ЗКПО счетоводен разход се признава за данъчни цели, когато е документално обоснован чрез първичен счетоводен документ по смисъла на Закона за счетоводството (ЗСч), отразяващ вярно стопанската операция. Според ал.2 на същата разпоредба счетоводен разход се признава за данъчни цели и когато в първичния счетоводен документ липсва част от изискуемата информация по ЗСч при условие, че за липсващата информация са налице документи, които я удостоверяват. Извън тези случаи, счетоводен разход се признава и когато първичният счетоводен документ е издаден от лице, което не е предприятие по смисъла на чл. 1, ал. 2 от ЗСч и в документа липсва част от изискуемата информация по ЗСч, когато този документ отразява вярно документираната стопанска операция.
В случай, че са налице разходи, които не са документално обосновани по смисъла на ЗКПО, същите имат характер на данъчна постоянна разлика и не се признават за данъчни цели, като с техния размер се увеличава финансовият резултат по реда на чл.26, т.2 от ЗКПО.
2. По ЗДДС
Съгласно разпоредбата на чл. 96, ал. 1 от ЗДДС всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот 50 000 лв. или повече за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец е длъжно в 14-дневен срок от изтичането на данъчния период, през който е достигнало този оборот, да подаде заявление за регистрация по този закон.
Облагаемият оборот е сумата от данъчните основи на извършените от лицето:
1. облагаеми доставки, включително облагаемите с нулева ставка;
2. доставките на финансови услуги по чл. 46 от ЗДДС и
3. доставките на застрахователни услуги по чл. 47 от ЗДДС /чл. 96, ал.2 от
ЗДДС/, като според нормата на чл. 96, ал. З от ЗДДС /изм. - ДВ, бр. 108 от 2006 г., в
сила от 01.01.2007 г./ в облагаемия оборот не се включват доставките по чл. 96, ал. 2, т.
2 и 3 от ЗДДС, когато не са свързани с основната дейност на лицето, доставките на
дълготрайни материални или нематериални активи, използвани в дейността на лицето,
както и доставките, за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2 и 3 от
зддс.
Достигнатият облагаем оборот за предходните 12 месеца преди текущия се изчислява от посочените в чл. 96, ал. 2, т. 1, т. 2 и т. З от ЗДДС доставки.
Сумата от данъчните основи от извършените облагаеми доставки, включително и доставки облагаеми с нулева ставка, за периода от 01.01.2006 г. - 31.12.2006 г., формира облагаем оборот по смисъла на чл. 96, ал. 2, т. 1 от ЗДДС.
За лицата, достигнали облагаем оборот от 50 000 лв. или повече възниква задължение за регистрация по чл. 96, ал. 1 от ЗДДС.
Според разпоредбата на чл. 12, ал. 1 от ЗДДС /в сила от 01.01.2007 г./ облагаема доставка е всяка доставка на стока или услуга по смисъла на чл. 6 и 9, когато е извършена от данъчно задължено лице по този закон и е с място на изпълнение на територията на страната, както и доставката, облагаема с нулева ставка, извършена от данъчно задължено лице, освен в случаите, в които този закон предвижда друго.
Данъчно задължено лице е всяко лице, което извършва независима икономическа дейност, без значение от целите и резултатите от нея. Независима икономическа дейност е и всяка дейност, осъществявана редовно или по занятие срещу възнаграждение, включително експлоатацията на материално и нематериално имущество с цел получаване на редовен доход от него /чл. З от ЗДДС/.
Съгласно чл. 45, ал. 5, т. 1, т. 2 и т. 4 от ЗДДС прехвърлянето на право на собственост върху урегулиран поземлен имот по смисъла на Закона за устройство на територията, с изключение на прилежащия терен към сгради, които не са нови, както и на нови сгради с прилежащите терени към тях е облагаема доставка.

Предвид горното, физическо лице - собственик на новопостроената жилищно-търговска сграда, което извършва нееднократно подобни сделки за получаване на редовен доход от продажбата на обектите в сградата /жилища и търговски обекти/, се смята, че извършва независима икономическа дейност.
Собственикът на новопостроената жилищно-търговска сграда извършва облагаема доставка на стока-продажба на недвижими имоти /по аргумент от чл. 45, ал.5, т. 1, т. 2 и т. 4 от ЗДДС/, която формира облагаем оборот по смисъла на чл. 96, ал.2, т. 1 от ЗДДС.
Физическите лица, които подлежат на регистрация по ЗДДС /в сила от 01.01.2007г./ следва да имат само един идентификационен код по БУЛСТАТ за целите на закона, независимо от броя на наличните вписвания по реда на Закона за регистър БУЛСТАТ.
Данъчно задължено лице за целите на ЗДДС в случаите, когато физическо лице осъществява независима икономическа дейност, независимо в какво качество -търговец или друго /като лице, извършващо разпоредителни сделки с недвижими имоти/ е физическото лице и то е правният субект, който подлежи на регистрация по ЗДДС. Съгласно § 1, ал.2 от ДР на ППЗДДС (Нова - ДВ, бр. З от 2007 г., в сила от 01.01.2007 г.), физическите лица са длъжни да се идентифицират за целите на закона с получения при регистрацията си идентификационен номер по ДДС за всички извършвани от тях доставки, представляващи независима икономическа дейност.
Когато облагаемият оборот от дейностите извършвани от лицето, както в качеството му на ЕТ, така и от независимата икономическа дейност като физическо лице, изразяваща се в сделки с обекти от новопостроената сграда, превиши 50 000 лева за период не по-дълъг от последните 12 последователни месеца преди текущия месец, за данъчно-задълженото лице възниква задължение за регистрация по ЗДДС.
В случаите, когато едно физическо лице инцидентно извършва единични сделки в качеството си на физическо лице /напр. инцидентно продава личния си автомобил или свой собствен недвижим имот/, които не могат да се квалифицират като независима икономическа дейност по смисъла на чл. З, ал. 2 от ЗДДС, то тези сделки са извън обхвата на закона и само при такава хипотеза няма да възникне задължение за начисляване на ДДС.



ИЗПЪЛНИТЕЛЕН ДИРЕКТОР НА
НАЦИОНАЛНАТА АГЕНЦИЯ
ЗА ПРИХОДИТЕ:


/МАРИЯ МУРГИНА/
« назад